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해외 부동산에 투자하는 사람이 꾸준히 늘고 있다. 단순히 환차익이나 시세 차익을 노린 단기 투기 목적을 넘어, 은퇴 이후 거주를 위한 준비나 글로벌 자산 분산 전략의 일환으로 접근하는 경우도 많아졌다.
하지만 이러한 긍정적 흐름 속에서도 많은 투자자들이 간과하는 핵심 요소가 있다. 바로 ‘국내 세금’이다. 해외 부동산이라 하더라도 한국 거주자라면 한국 세법의 적용을 받는다. 한국에 주소나 거소를 둔 거주자라면 부동산의 취득, 보유, 처분 전 과정에서 국내 신고 의무와 납세 책임이 발생하며 이를 소홀히 할 경우 고액의 과태료나 세금 추징으로 이어질 수 있다.
취득 단계에서는 무엇보다 자금 출처가 중요하게 작용한다. 본인의 소득이나 자산으로 구입했다면 특별한 문제는 없지만 부모나 형제, 배우자 등 타인에게 자금을 받아 매입한 경우 증여세 과세 대상이 될 수 있다. 특히 가족 간 금전 이동은 단순한 대여가 아닌 무상 이전으로 간주될 가능성이 크며, 이를 신고하지 않으면 국세청의 자금출처 조사 대상이 된다.
또한 해외 부동산의 취득 금액이 2억 원을 초과하는 경우 취득 시점의 다음 해 6월 말까지 반드시 ‘해외 부동산 취득·보유·처분 명세서’를 국세청에 제출해야 한다. 이 명세서를 기한 내에 제출하지 않으면 취득가액의 10%에 해당하는 과태료가 부과되며 자금 출처를 소명하지 못할 경우 과태료는 최대 20%까지 증가할 수 있다. 국세청은 외환 거래 기록, 해외송금 내역 등을 토대로 명세서 누락 여부를 감시하고 있다.
보유 단계에서도 주의할 점이 적지 않다. 단순히 자신이 거주 목적으로 사용하는 경우 별도의 세금은 발생하지 않지만, 명세서 제출은 여전히 요구된다. 부동산에서 임대소득이 발생하는 경우에는 해당 수입을 국내 종합소득세 신고에 포함시켜야 하며, 이미 외국에서 세금을 납부한 경우에는 외국납부세액공제를 통해 이중과세를 피할 수 있다. 하지만 이를 제대로 신고하지 않으면 탈루로 간주되어 가산세가 부과된다.
또한 해외 주택이더라도 일정 요건에 해당하면 국내 주택 수 산정 시 포함되어 전세보증금에 대한 간주임대료 과세나 월세소득 과세 대상이 될 수 있다. 예를 들어, 국내외 합산하여 2주택을 초과할 경우 일부 임대소득이 과세되고, 3주택 이상 보유 시에는 보증금 일부에 대해 간주임대료가 과세된다. 이는 보유자 입장에서는 생각보다 큰 세금 부담으로 이어질 수 있는 요소다.
처분 단계에 들어서면 양도소득세 이슈가 발생한다. 해외 부동산을 매도했다면 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 국내에서 양도소득세를 신고하고 납부해야 하며, 동시에 다음 해 6월 말까지 명세서 제출도 필요하다. 이때 해당 국가에서 이미 양도소득세를 납부했다면 외국납부세액공제를 통해 이중과세를 일정 부분 피할 수 있다. 그러나 해외 부동산의 국내 부동산과의 가장 큰 차이점은 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 점이다. 국내 부동산의 경우 보유 기간에 따라 최대 30%까지 세금을 줄일 수 있지만 해외 부동산에 대해서는 이 혜택이 없다.
그 결과, 동일한 양도차익이라도 세 부담은 더 커질 수 있다. 다만 해외 부동산은 국내 1세대 1주택 비과세 요건 판단이나 종합부동산세 및 양도세 중과 대상이 되는 주택 수 산정에서는 제외된다. 이 때문에 국내 다주택자가 절세 전략의 일환으로 해외 주택을 활용하는 경우도 있다.
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